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Vermietungsverluste: Teilweise keine Einkünfteerzielungsabsicht bei Teil-Leerstand

Damit eine Vermietung (oder Verpachtung) steuerlich anerkannt wird, muss der Vermieter den subjektiven Willen haben, mit seiner Tätigkeit positive Einkünfte zu erzielen. Das heißt, dass die Kosten auf lange Sicht durch die Erträge gedeckt sein müssen. Der Grund ist einfach: Wenn die Vermietung anerkannt ist, mindern die Verluste bei einer Unterdeckung die Einkommensteuerlast. Hat ein Vermieter aber gar nicht die Absicht, positive Einkünfte zu erzielen, betreibt er die Vermietung als "Privatvergnügen" und hat keinen Anspruch auf eine Minderung seiner Steuerlast.

Dies bedeutet aber nicht, dass langjährige Verluste niemals anerkannt würden. Bei einer dauerhaften Vermietung an fremde Dritte gehen die Finanzbehörden nämlich typisierend davon aus, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Diese Unterstellung basiert auf der Annahme, dass fremde Dritte sich gegenseitig nichts schenken. Vermietungen an nahestehende Personen müssen dagegen regelmäßig dem "Fremdvergleich" standhalten. Dabei wird geprüft, ob das Mietverhältnis mit einem fremden Dritten in der gleichen Weise vereinbart und durchgeführt worden wäre.

Im Fall einer aus zwei Personen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) musste noch genauer hingeschaut werden: Einer der Gesellschafter hatte eine der beiden Etagen in einem Haus gemietet, welches der GbR gehörte. Da er als Finanzberater tätig war, nutzte er diese Etage als Büro, während die andere Etage wegen datenschutzrechtlicher Bedenken unvermietet blieb. Den Verlust, den die GbR mit der Vermietung des Hauses erzielte, wollte das Finanzamt nicht anerkennen.

Das Finanzgericht Münster (FG) traf schließlich die folgende Entscheidung:

  • Für die leerstehende Wohnung im Obergeschoss bestand keine Einkünfteerzielungsabsicht. Die hierauf entfallenden Kosten konnten steuerlich gar nicht geltend gemacht werden.
  • Die Kosten und Erlöse aus der vermieteten Wohnung im Untergeschoss wurden dagegen anteilig dem anderen Gesellschafter zugeordnet. Denn eine Vermietung an sich selbst ist steuerlich unzulässig und die Einkünfteerzielungsabsicht kann auch teilweise gelten.

Um ihre Einkünfteerzielungsabsicht auch für die Wohnung im Obergeschoss glaubhaft zu machen, hätte die GbR das Haus umbauen und so auch die obere Wohnung vermietbar machen müssen. Hindernisse wie die angeführten Datenschutzbedenken sind laut FG zu beseitigen.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 07/2017)

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